宅地造成とは

宅地造成等規制法で定義されているもので宅地以外の土地を宅地にするために行なう一定の土地の形質の変更のことを指します。都市計画区域内の開発行為で、その規模が3,000平方メートル(907.5坪)以上の場合及び、都市計画区域外の開発行為で、その規模が10,000平方メートル(3,025坪)以上の場合は、所属の自治体(都市計画課等)と事前に協議を行ったうえで県知事の許可を受けなければなりません。また、土地開発行為に関する災害防止条例に基づき、市内で1,000平方メートル(302.5坪)以上の土地開発を行う場合は、その着工前に開発行為の届出書を提出する義務があります。広い土地の売却はそう多くはありませんが、広い土地を売却するには何に利用するのかを明確にする必要があり「単純に売却だけする」ことは出来ません。もちろん、売却ではなくて「自分で土地活用をする場合」も同じようにこの手続きが必要です。

宅地造成等規制法とは

宅地造成等規制法とは、宅地造成により崖崩れや土砂の流出が起きることがないよう、崖崩れや土砂の流出の危険性が高い区域を指定し、宅地造成工事を規制する法律をいいます。また、宅地造成に伴って災害が生じる可能性が大きい市街地又は市街地になろうとする土地について都道府県知事等がその区域を指定します(宅地造成工事規制区域)。九州では佐賀・宮崎県は指定された区域はありませんが宅地防災としての届けや許認可が必要です。高段の見晴らしがいい土地や中古住宅は人気があります。相続された土地に原野や山林あるいは畑などでこうした高段の場所を所有することになったら分譲住宅地として活用が考えられます。但し、この規制区域内の土地については、擁壁や給排水など一定の基準をクリアする必要があるのでご所有の土地がどう活用できるかを知るためにも一度ご相談下さい。

宅地造成工事規制区域について

宅地造成工事規制区域内において宅地造成工事をする場合は、技術的基準に適合する「擁壁」や「排水施設」などを設置して、宅地造成に伴う災害を防止するための措置を講じなければなりません。そもそもこれらの区域内は傾斜地になっているため、それらが崩れてこないよう適切な対策を施してあるのですが、稀にこれらの施設が技術的基準に合致していない場合があります。
一番注意が必要なのは「擁壁」です。擁壁とは簡単に言うと崖が崩れてこないように設置するもので、建築基準法においても崖崩れの可能性がある場合は擁壁を設置するよう規定しています。更に宅地造成等規制法の施行令では30度以上の傾斜地を崖とし、これに該当する場合は擁壁などの安全対策が必要としています。「もうすでに擁壁があって大丈夫」と思っていても宅地化するには技術的な基準を満たしていないものや、劣化によって強度が著しく低下したものなどがあり作り直しをする必要が生じたりします。

擁壁の安全性を見分けるには

どのような場所であっても高さが2mを超える擁壁をつくる場合、都市計画区域内であれば建築基準法により土木事務所への確認申請が必要となります。ですが、法律が制定される前につくられた古い擁壁や、確認申請をせずに勝手につくられた擁壁などが実際には多く存在しています。
これらの擁壁は「不適格擁壁」といい、安全性が疑わしい非常にリスクの高いものということになるので、住宅を建てようとしても思うようなマイホームが計画出来ません。擁壁が隣接する土地を購入や売却する場合は、擁壁工事の検査済証などで確認するようにしましょう。物件が古くて検査済証が見つからない場合は、土木事務所等に問い合わせて擁壁をつくった当時に確認申請がされているかどうか確認して下さい。なお、都市計画法の許可、検査を受けている擁壁の場合は開発登録簿を閲覧することで確認が可能です。
また、高さが2mを超えない擁壁であっても油断できません。これらの低い擁壁については、法律上擁壁をつくるにあたって確認申請の義務がないため、どの程度の強度があるのか疑問が残ります。「擁壁」は土地活用についての重要な項目になりますから今の状況を確認する意味でも弊社へお気軽にご相談下さい。

安全性が確認できない擁壁の具体例

比較的新しい擁壁の場合は、「鉄筋コンクリート造」や「間知ブロック積」のものが多く、これらについてはある程度の安全性があると推測されますが、古い擁壁にさらに積み増ししてつくった「増し積み擁壁」には注意が必要です。増し積み擁壁はその現場を直接見に行くと、古い擁壁と新しい擁壁の境目がはっきりと分かります。このような擁壁は古い擁壁に対して設計当初想定していなかった土圧がかかることになるため、崩壊の可能性が高いと考えられます。このような擁壁で崩壊した場合、擁壁によって人や建物に被害を与えると損害賠償責任が発生する可能性がありますので安全性については十分に確認しましょう。そして、その擁壁を現在の基準に合致するように作り直すには、かなり高額な費用(100万単位)がかかります。

長方形をした間知ブロックが平積みされた擁壁は現在の基準では認められませんので工事を発注する場合は施工内容に注意しましょう。また農村部によく見られる石積みで作ってある擁壁は「崖」と見なされ、宅地にする場合は高さが2mあるなしを係わらず作り直しをしなければなりません。

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