宅地建物取引業者の役割

土地や建物などの不動産にはさまざまな権利関係や法律上の制限があり、購入者にとっては購入の目的 自宅新築・店舗出店等 が実現できるかどうかは十分な調査をする必要があります。もし、買主さんが代金を支払った後に目的が実現できないことが判明したらどうなるでしょう。間違いなくトラブルに発展します。特に知人同士での売買に多く見受けられるんです。このようなことを防ぐためにも、宅地建物取引業の免許を取得している宅建業者が、権利関係や法律上の制限などについて詳しく調査し、売買の当事者に現況を 報告しながら安心して売買契約が出来るように進めて行くのが私どもの役割です。
弊社へご相談をされるお客様は、複数の宅建業者に依頼されている場合も多くありますが弊社は主に「不動産買取り 」を行っていますので、ご所有の不動産について事前にしっかり調査させていただき、まずは「売るためにはどうすればいいのか」をお知らせしています。

重要事項説明書って?

売買契約を結ぶ前に売買当事者が知っておくべき 不動産の情報をまとめた説明書です。所有者情報はもちろん、対象不動産の所在地や地目、面積や取引対象の権利 所有権・借地権等 ほか差押えや抵当権の有無、第三者利用の有無等々、記載する調査項目は多岐に 渡ります。なんと売買契約書より厚くなるんです。 亡くなった 祖父母 の名義のままになっている 時もあってそのままでは売買はできません。このような場合は 相続登記 が必要ですので登記の アドバイスも私たちの大切な仕事です。

不動産の売却を考えた時に、まずは自分の所有する不動産がどういうものなのかを知っておくことはたいへん重要です。 土地の基礎知識として項目ごとに掲載してみましたので 、ご所有の不動産について調べてみたり参考にしてみて下さい 。

不動産売却の基礎知識(宅地編)

建蔽率(けんぺいりつ)とは土地の面積に対してどれくらいの 大きさの建物が建築可能かという制限です。たとえば土地が100坪あって建蔽率が 50% の地域ならば建物の大きさは50坪までで、残りの50坪は土地として残しなさいということになります。1階の面積を指すので狭い土地に平屋を建てるのは難しくなります。

容積率とは土地の面積に対してどれくらいの延べ床面積の建物が建築可能かという制限です。 たとえば土地が100坪あって容積率が500%の地域ならば建物全体の延べ床面積が500坪まで作ってよいということになります。 マンションや商業ビルなどの背の高い建物はこの容積率が大きい地域に建設されます。

対象となる土地が建築基準法で認定された幅員 4m 以上の道路原則に 2m 以上接道していなければ建物は建築できません 。 見た目は道であって建物が建てられなかったり建て替えができない土地も意外に多いんです。また、接道する道路の幅員が 4m なくても建築基準法で認める既存道(2項道路といいます)であれば、建築は可能ですが 4m 道路とするためにセットバックが必要になります。

過去に建物が建っていたから大丈夫と思っていても、昔は井戸を利用していたことも多いので引込が無い場合もあります。引込ができる所に上水道管が通っているか確認しましょう。また、その上水道管は公設管か私設管かも知っておきましょう。私設管の場合は私物なので所有者に共有させてもらえないことも多く、遠くに埋設された公設管から費用をかけて引込まざるを得ない場合もあります。

汚水や雑排水、雨水等の排水方法は公共下水・浄化槽・汲み取り等、地域によって異なります。公共下水が整備されていれば問題有りませんが、特に排水先の水路が農業用の水路である場合は建物からの排水は流せない場合もあります。排水先が遠いと設備工事費用も高額になるので、対象不動産の給排水の状況がどうなっているのかは質問が多く、進入路と同様に不動産取引の一番の関心事でもあります。

対象不動産の情報をまとめた「重要事項説明書」を作成し買主さんに説明する上で大切なことの一つに売主さんの「告知」があります。生命保険加入時に 過 去の病歴や現在処方されているお薬等を書く・・・あれと同じです。宅建業者がどれだけ調査しても売主さんに聞かないとわからないことがあります。たとえば雨漏りや白蟻被害の履歴、床下の井戸や過去の事件事故などは告知対象となり、告知しなかった場合は契約の取消しや損害賠償まで発展する場合もあります。

不動産を売却する際はある程度の相場価格を把握しておきましょう。売却価格をあまり高く設定しすぎるとなかなか売れず、低く設定しすぎても損をしてしまいます。上記1~6の状況が売却価格設定に大きく影響しますので、売却のパートナーとなる宅建業者選びも重要なポイントです。査定を頼んだら高額査定だったからその業者を選んだといってもその額で売れることはほとんどありません。買う方は相場価格を参考に探していますから、結局は時間ばかりが経って値引きしないと売れなかったということが多いのです。市場や相場に詳しく、適正な査定額を提示できる宅建業者を選ぶことが早期売却へつながります。

不動産を売却しても全額がそっくりそのまま手元に入るわけではありません。売却後に手元にはいくら残るのか、ある程度予測しておかないと「予定していた新居の頭金が足りなくなった」「ローンだけが残ってしまった」などということになりかねません。諸経費の代表的なものとして、仲介手数料・契約印紙代・抵当権抹消や相続登記費用、売却後の一時所得税や住民税などの譲渡益課税もあります。
諸経費については担当者へお気軽にお尋ね下さい。

不動産売却の基礎知識(農地編)

私たちの食糧自給の礎となるべき農地は、その保護目的から売却に対して極めて厳しい 制限があり、自由に売却することができなくなっています。一方で高齢化や跡継ぎがいない等の理由で農地を売却したい人、農地を相続したが農業ができずに不要になっている人が増えているのも事実です。 農地売却の基礎知識についても基本は宅地編と変わりません。ここでは農地特有の知っておきたい基礎知識をご紹介します。

①「立地基準」を知ろう

農地を売却する場合、以下のどちらの農地なのかで買主さんも異なり手も変わっ てきます。
地な農地以外へ転用可な農地
農地として利用しなくてはならない農地(転用不可)
所有の農地がどちらに属するのかは立地基準で定められています。

立地基準 農地転用
農用地区域農地 原則不可
甲種農地 原則不可
第一種農地 原則不可
第二種農地 周辺農地への影響なければ可
第三種農地 原則許可

②「一般基準」を知ろう

立地基準で用可能と判断されても一般基準の条件を満たさなければ転用は認められ ません。一般基準では土地の購入者と売却者の両以下の基準により審査し、本当 用目的が達成でるのかを判断します

申請目的を実現できる資力や信用がある
・転用する農地の関係権利者から同意を得ている。
・転用許可後速やに申請目的のために使う見がある
・許認可が必要な事業で許認可を受けられる見込みがある
・事業のため必要な協議を行政と行ってい
・転用する農地と一体に使用する土地を利用できる見込みが
事業の目的に適正な広さの農地である
周囲の農地等への影響に適切な措置を講じ見込みがある
・一時的な転用の場合、農地に戻されることが確実と認められ

つまりきちんと使えないなら転用させませんということですね。売却のためにとりあえず転用したいといった漠然とした状態では転用は認められません。申請には購入予定者と転用後の事業計画、排水先等を明記した土地利用計画図等が必要です。一方で農地として利用しなくてはならない農地(転用不可)となった場合は、一定の要件を満たした農家や農業法人等に農地として売却する方法を探ることになります。

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